築20年マンションの固定資産税相場と計算方法：府中エリアの物件選びで失敗しない知識

「府中エリアで築20年のリノベーションを前提とした中古マンションの購入を検討しているが、固定資産税がいくらになるのか不安だ」

固定資産税は、不動産を所有する人に毎年課される税金です。

新築から築20年も経過したマンションであれば、建物の価格（評価額）が大きく下がり、税額も減額されていると期待されます。

しかし、その計算方法や減税措置の仕組みは複雑です。

いつ、どのくらい支払うのか不安を感じる方は多いです。

私たちは、東京都内（府中周辺エリアを含む）で長年賃貸物件管理業とリフォーム業を行う専門家集団です。

物件の構造や経年劣化の状況を熟知しているからこそ、固定資産税評価額がどう決定され、築20年という年数が税金にどのように影響するのか、実践的な知識を提供できます。

この記事では、築20年マンションの固定資産税に関する疑問をすべて解消します。

府中周辺エリアでの相場の例

特例措置を受けられる条件

支払い方法まで、知っておくべき情報をすべて網羅しました。

賢い物件選びと資金計画に役立ちます。この記事を読むことで、固定資産税の不安は解消され、安心してマイホーム購入を進めることが可能となります。

固定資産税とは？築20年マンションで知っておくべき基本知識
固定資産税の計算方法と相場：府中エリアの試算例
築20年マンション購入で使える固定資産税の減税措置
固定資産税と都市計画税：いつ、どのように支払うのか
中古マンション購入時特有の税金：不動産取得税の知識
府中エリアの物件管理プロが教える固定資産税の視点
固定資産税の疑問解消：購入前に知っておくべきこと
固定資産税の将来予測：築30年、40年と経年した際の推移
まとめ：府中中古マンションの固定資産税の不安を解消し、賢く購入を
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固定資産税とは？築20年マンションで知っておくべき基本知識

固定資産税の仕組みと納税義務者：いつ、誰が支払うのか

固定資産税は、土地や建物（家屋）、償却資産といった固定資産を所有している人がその所在する市町村（東京23区は都）に支払う地方税です。

地方税法に基づいた制度です。

納税義務者：毎年1月1日時点に固定資産の所有者として固定資産課税台帳に登録されている人です。購入後の日割り計算は慣習的なもので、法律上の納税義務者はあくまで1月1日時点の所有者です。
固定資産税のいつ：納税通知書は毎年6月頃に自治体から送付され、通常は年4回に分けて納付します。一括払いも可能です。納付期限は自治体ごとで異なる場合があります。

築20年マンションの「建物」の評価額の仕組みと経年減価

固定資産税の税額は、固定資産税評価額に税率をかけて計算されます。

建物の評価額は、新築時の建築費用をもとに、築年数の経過とともに減価していきます。

これを経年減価といいます。

マンションなどの鉄筋コンクリート造（RC造）の建物の場合は、木造戸建てに比べ耐用年数が長く（RC造は47年）、減価のスピードは緩やかです。

築20年の時点では建物の評価額は新築時の価格から大きく下がりますが、ゼロにはなりません。

築20年の減価傾向：建物構造や補正率により異なりますが、一般的に築20年頃には新築時の評価額の約40%〜50%程度になっているケースが多いです。この経年減価により、税負担は大きく軽減されます。

固定資産税評価額の決定方法と補正率の役割

固定資産税評価額は、総務省が定めた固定資産評価基準に基づいて市町村（都）が算定します。

この評価額は3年ごとに見直しが行われます。

再建築価格：評価時点で同じ建物を新築する場合にかかる費用の額。建築資材の価格変動により、この再建築価格は変動する可能性があります。
経年減点補正率：築年数に応じた減価の割合を示す率です。築20年マンションのRC造ではこの率が0.4〜0.5程度になっていることが多く、評価額を大きく下げる要因です。この補正率は構造ごとに細かく定められています。

固定資産税の計算方法と相場：府中エリアの試算例

固定資産税の計算式と課税標準額の解説

固定資産税の税額は、課税標準額に標準税率（1.40%）を乗じて算出されます。

多くの自治体で採用されている標準税率は1.40%ですが、自治体ごとに条例で異なる税率を定めることも可能です。

{固定資産税額} = {課税標準額} 1.40\%

課税標準額は固定資産税評価額とほぼ同じ金額ですが、住宅用地の軽減措置が適用されます。

そのため、実際の税金計算では評価額より低くなるのが一般的です。

【土地編】住宅用地の特例措置による大幅な減額

土地の固定資産税は、建物が建っている土地（住宅用地）であれば、大幅な軽減措置が適用されます。これにより土地の税負担は低く抑えられます。

土地の面積	軽減措置の内容	軽減される割合
小規模住宅用地（200平米以下の部分）	課税標準額が評価額の6分の1に減額	83.3%減額
一般住宅用地（200平米を超える部分）	課税標準額が評価額の3分の1に減額	66.7%減額

マンションの場合、土地は専有部分の床面積に応じて持分を按分して計算されます。

府中周辺のマンションでは、専有面積が70平米程度であれば、ほとんどの土地部分が小規模住宅用地の軽減を受けられます。

土地の評価額は路線価に基づいており、府中駅周辺の立地では比較的高く設定されています。

【築20年建物編】固定資産税の相場と府中での試算例

築20年マンションの固定資産税の相場は、新築時に比べてかなり下がるため、税負担は大幅に軽減されます。

【府中エリア築20年マンションの固定資産税シミュレーション例】

項目	建物評価額（築20年、RC造、70平米）	土地評価額（持分）
評価額（時価の約70%と仮定）	1,500万円（新築時の約45%）	1,000万円
課税標準額	1,500万円（建物に減税措置はなし）	166.7万円（6分の1軽減適用）
税額合計（固定資産税1.4%）	210,000円	23,338円
年間固定資産税額（合計）	約233,000円（月々約19,400円）	–

※上記はあくまで一般的なケースの例であり、実際の評価額は物件ごとに異なります。

正確な税額は自治体の窓口に相談して確認ください。

この相場は東京23区に比べるとやや低い傾向にありますが、立地条件により変動します。

築20年マンション購入で使える固定資産税の減税措置

築20年の中古マンションでも、適用できる減税措置や特例があります。

これらの制度を活用することは、税負担を抑えるためにすべてにおいて重要な知識です。

新築時と異なる中古マンションの減税の条件

新築マンションの場合、当初3年間（3階建て以上の中高層耐火構造の建物は5年間）は建物部分の固定資産税が2分の1に減額される特例措置がありますが、築20年の時点ではすでにこの期間は終了しています。

しかし、中古物件購入者が適用できる他の制度があります。

特に、リノベーションを行うことで新たな減税の可能性が生まれます。

リフォーム・改修工事による固定資産税の減額特例

築20年マンションを購入後、一定の条件を満たす改修工事（リフォームやリノベーション）を行った場合、翌年度の固定資産税が減額される措置を受けられます。

減税措置の種類	改修工事の要件（一般的に求められるもの）	減税の内容
省エネ改修工事に係る減額	窓の断熱改修、床・壁・天井の断熱改修など	翌年度の税額を3分の1減額（上限あり）
バリアフリー改修工事に係る減額	手すりの設置、段差の解消、廊下幅の拡張など	翌年度の税額を3分の1減額（上限あり）
耐震改修工事に係る減額	新耐震基準に適合させるための工事	工事完了の翌年から1年間、税額を2分の1減額

築20年マンションでは、断熱性能が低いケースが多く、リノベーション時に省エネ改修工事を行えば減税を受けられる可能性が高いです。

この措置を受けるためには、工事完了後3ヶ月以内に市町村（都）の窓口へ申告手続きが必要です。

申請には工事証明書などの書類を用意する必要があります。

長期優良住宅化リフォームを行った場合の優遇

さらに、性能向上リフォームを行い、長期優良住宅として認定を受けた場合は、さらに長い期間の優遇措置（5年間または7年間の固定資産税の減額など）を受けられる可能性があります。

築20年の中古を購入してフルリノベーションを検討する際は、この長期優良住宅化のプランを専門家に相談することがおすすめです。

認定を受けるには、耐震性、省エネ性、維持管理・更新の容易性など、多くの条件を満たさなければなりません。

固定資産税と都市計画税：いつ、どのように支払うのか

固定資産税の支払い時期と納税通知書の確認

固定資産税の納税通知書は、毎年4月から6月頃にかけて、各市町村（都）から送付されます。

府中市周辺でも、この時期に納税義務者のもとに届きます。

納税期限：通知書には年4回分（通常4期、6月、9月、12月、翌年2月頃）の納付期限が記載されています。期限を過ぎると延滞金が発生するため、必ず期日までに支払う必要があります。延滞が続くと最悪の場合、財産の差し押さえを受ける可能性もあります。

都市計画税とは？固定資産税と同時に支払う税金

都市計画税は、固定資産税と同じく土地と建物に課される地方税ですが、都市計画事業や土地区画整理事業に係る費用に充てられる目的で徴収されます。

課税対象：市街化区域内に所在する土地と建物です。府中エリアのマンションの多くは市街化区域内にあるため、ほとんどのケースで都市計画税もかかります。市街化区域以外の物件にはかかりません。
税率：自治体によって定められ、上限は0.30%です。府中市の税率も確認しておくことをおすすめします。
計算方法：$$\text{都市計画税額} = \text{課税標準額} \times \text{制限税率（上限0.30%）}$$

固定資産税と都市計画税は一緒に計算され、納税通知書も一緒に送られます。この合計額が年間の税負担となります。

固定資産税の支払い方法：一括、分割、口座振替など

納税は以下のさまざまな方法で行うことが可能です。自分に合った支払い方法を選ぶことが大切です。

窓口での納付：金融機関や役所（都税事務所）の窓口で支払う。
口座振替：事前に申請手続きを行うことで、自動的に指定口座から引き落とされます。最も一般的な支払い方法の一つです。
クレジットカード：自治体によってはオンラインでのクレジットカード支払いが可能な場合もありますが、手数料がかかることがあります。ポイント還元率と手数料を比較検討することが必要です。
コンビニ納付：納税額が一定額以下の場合は、コンビニエンスストアで支払うことが可能です。

中古マンション購入時特有の税金：不動産取得税の知識

固定資産税とは別に、中古マンションの購入時に一度だけ支払う必要があるのが不動産取得税です。

不動産取得税の計算方法と特例による大幅な減額

不動産取得税は、不動産の購入や贈与、建築などで取得した際に課される地方税です。

税率：一般的に4%ですが、2024年3月31日まで（※現在は税制改正により延長されています）に取得した住宅用の土地と建物は3%に軽減されています。
計算方法：$$\text{不動産取得税額} = \text{固定資産税評価額} \times \text{税率}$$

築20年マンションで利用できる不動産取得税の軽減措置

築20年マンションの購入では、建物と土地それぞれに大幅な軽減措置が適用される可能性があります。

建物の軽減（築20年物件の場合）
- 要件：取得した住宅が新耐震基準に適合していること（木造以外は築25年以内が目安）、または既存住宅瑕疵保険に加入していることなどの条件を満たすこと。築20年のRC造マンションはこれらの条件を満たしやすいです。
- 減額額：建物の固定資産税評価額から100万円から1200万円の間で定められた控除額が引かれます（新築の場合は1200万円、中古は築年数に応じた額）。
土地の軽減（特例措置）
- 土地の税額を2分の1に軽減、かつ、以下のいずれか多い額を控除します。
  - 45,000円
  - 土地1平米あたりの価格 $\times$ 住宅の床面積の2倍（200平米が上限） $\times 3% $

この軽減措置が適用されると、築20年マンションの不動産取得税はゼロになるケースも多いです。

忘れずに申告を行って減税を受けてください。

申告をしないと、この特例措置は適用されません。

不動産取得税の支払い時期と申告手続き

不動産取得税は、取得後約半年から1年後に納税通知書が届きます。

通知が届く前に、必ず自治体の窓口（都税事務所など）で軽減措置の申告手続きを行います。

申告手続きを行わないと、軽減措置が適用されないまま高額な税額を請求される可能性があるため、契約決済後すぐに必要な書類を用意して手続きを行うことが重要です。

この手続きは所有者自身が行う必要があります。

府中エリアの物件管理プロが教える固定資産税の視点

私たちは府中周辺で長年不動産管理とリフォームを行ってきた専門会社です。

固定資産税の評価を左右する、物件の「真の価値」を見極める独自のノウハウを解説します。

築年数以外に固定資産税評価額に影響を与える要素

築20年という年数以外にも、建物の評価額には様々な要因が影響を与えます。

建物の構造と仕様：RC造、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は木造に比べて耐久性が高いため、経年減価が緩やかで評価額が高くなりやすいです。また、高い天井や豪華な設備、省エネ性能の高い設備が採用されていると評価額を上げる要因です。
補正率（立地と利用状況）：立地や前面道路の状況、周辺環境の整備状況などに応じた補正が入ります。商業施設との併用住宅や、店舗、事務所として使われている部分がある場合は、評価方法が異なります。
大規模修繕の実施状況：修繕が適切に行われているマンションは、建物の状態が良く保たれているため、評価の減点が少なくなる傾向があります。私たちの専門知識は、この大規模修繕の質を見極める際に役立ちます。

府中市特有の路線価と土地評価の傾向

土地の固定資産税評価額は、路線価（相続税評価額）と公示価格などを参考に決定されます。

府中市周辺は交通の利便性が高いため、駅近の土地の評価は比較的高く設定されやすい傾向があります。

駅近物件：京王線の府中駅、分倍河原駅周辺は需要が高く、土地の評価額が高くなるため、固定資産税も比較的高くなります。
多摩川周辺の物件：自然豊かな環境は魅力的ですが、立地によっては路線価が抑えられている場合もあります。周辺の土地の状況を考慮して評価されます。

固定資産税評価額が高い中古マンションの選び方

固定資産税が高い物件は一見デメリットに見えますが、裏を返せば「評価が高い＝資産価値が維持されやすい」ということにつながる可能性があります。

新耐震基準以降の物件（1981年以降の建築）を選ぶ：耐震性が評価され、減点が少なくなり、災害に強い安心感も得られます。
管理体制が良好な物件を選ぶ：修繕積立金が適切に貯蓄され、大規模修繕が計画的に行われている物件は、建物の評価も維持されやすいです。管理組合の活動が活発なマンションを選ぶことが大切です。

固定資産税の疑問解消：購入前に知っておくべきこと

固定資産税評価額の確認方法と注意点

購入を検討している築20年マンションの固定資産税評価額を知るためには、以下の方法があります。

売主に納税通知書（課税明細書）を提示してもらう：最も正確な情報を得られますが、売主のプライバシーに配慮する必要があります。不動産会社を通して確認を依頼するのが一般的です。
市町村（都税事務所）で固定資産課税台帳を閲覧する：買主となる予定の人は、契約予定者として閲覧が可能な場合がありますが、必要な書類があります。東京法務局に問い合わせてみるのも一つの方法です。

固定資産税の納税通知書が届くのはいつ？中古購入時の注意

納税通知書が届くのは毎年6月頃です。中古マンションを年度の途中で購入した場合、その年度の納税義務者は「1月1日時点の所有者（売主）」のままです。

日割り計算と精算：決済時に、引き渡し日を基準として日割り計算を行い、売主へ精算金を支払うのが慣習です。この精算金は不動産会社が作成する精算書で確認でき、固定資産税とは別で売買契約上の費用精算である点に注意が必要です。買主が支払うのはあくまで精算金です。

固定資産税を安く抑えるための対策と節税のポイント

築20年マンションの固定資産税を安く抑えるためには、以下の対策を講じることが有効です。

リフォーム・リノベーション時に減税措置を活用する：省エネ改修やバリアフリー改修工事を行い、申告手続きを忘れずに行います。
固定資産課税台帳を確認し、評価額に疑問がある場合は相談窓口へ：評価内容に誤りがないか確認し、不服がある場合は審査を申し立てることが可能です。ただし、審査が認められるケースは限られます。専門家への相談も有効です。

固定資産税の将来予測：築30年、40年と経年した際の推移

築20年以降の固定資産税の推移：減価は緩やかに

築20年を超えると、建物の経年減価のスピードはさらに緩やかになります。

RC造の法定耐用年数47年に向けて、評価額は下がり続けますが、急激な変化は起きにくいです。

築30年頃：新築時の約30%台になることが一般的です。
築40年頃：減価の下限に近づきますが、建物の評価がゼロになることはありません（最終的に新築時の約20%程度が下限とされているため）。この下限値は構造や自治体によって異なります。

修繕積立金と固定資産税の合計負担を考慮した資金計画

中古マンションを所有する際の年間の負担は、固定資産税、都市計画税、そして毎月の管理費と修繕積立金の合計で考える必要があります。

修繕積立金の増加リスク：築年数が古くなると、大規模修繕の費用が増加するため、修繕積立金が大幅に上がる可能性があります。築30年、40年になると特にこの傾向が顕著になります。
トータルのコスト：固定資産税は下がる一方で、修繕積立金が上がる可能性を考慮し、すべてを含めた長期的な資金計画を立てることが大切です。マンション選びの際には修繕計画を必ず確認します。

売却時を見据えた固定資産税評価額の重要性

将来、築30年や築40年で売却を検討する際、固定資産税評価額は直接的な売却価格とは異なりますが、不動産会社の査定や金融機関の融資の判断に間接的に影響を与えます。

評価額が高い水準で維持されている（適切な維持管理が行われている）物件は、買主への安心材料となり、売却成功の可能性を高めます。

資産価値を維持するために、日頃の管理は非常に重要です。

まとめ：府中中古マンションの固定資産税の不安を解消し、賢く購入を

府中エリアで築20年マンションの購入を検討する際の固定資産税に関する重要なポイントをすべてまとめます。

固定資産税の相場：築20年のRC造マンションは、新築時と比べて建物の経年減価により税額は大幅に下がり、年間20万円から30万円程度が一般的な目安となります。
減税措置：新築時の軽減は終了していますが、リフォーム・改修工事による減額措置や不動産取得税の軽減措置は活用できる可能性が高いです。
いつ支払う：納税通知書は毎年6月頃に届き、年4回に分けて納付します。

私たちは、府中周辺の物件の管理とリフォームを通し、お客様の固定資産税に関するすべての疑問を解消します。

特に、築20年中古マンションの場合、固定資産税の評価額を左右する建物の構造や管理状況のチェックが最も重要です。

これらの詳細なチェックポイントと、リノベーションを組み合わせた賢い資金計画について、さらに詳細な情報を知りたい方は、ぜひ下記メイン記事をご覧ください。

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